Umowy najmu lokali użytkowych w stanie epidemii koronawirusa SARS-CoV-2

Po uchwaleniu dnia 2 marca 2020 r. przez Sejm RP Ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz wydaniu rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego i kolejno
rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii, dalsze losy, płynność finansowa oraz możliwość kontynuowania prowadzenia działalności przez podmioty z różnych gałęzi gospodarki stanęły pod znakiem zapytania. Powyższe akty normatywne wprowadziły drastyczne ograniczenia swobody prowadzenia działalności gospodarczej, począwszy od nałożenia na prywatne podmioty obowiązków informacyjnych, przez zakaz prowadzenia określonych typów działalności gospodarczej do odwołania, aż po nakaz poddawania się każdego podmiotu prywatnego władczym poleceniom wydanym przez prezesa Rady Ministrów w praktycznie nieograniczonym zakresie.

Ustawa przyznała również kompetencje pracodawcom, którzy wzwiązku z epidemią koronawirusa mogą nakazać pracownikom wykonywanie pracy zdalnej, a jednocześnie poprzez wprowadzone ograniczenia zakazała wykonywania np. działalności gastronomicznej (z wyłączeniem zamówień na wynos) czy też większości rodzajów działalności usługowej w galeriach handlowych.

W tym miejscu może nasuwać się następujące pytanie:

Jak w tej sytuacji kształtują się wzajemne zobowiązania najemcy lokalu użytkowego oraz wynajmującego taki lokal?

Udzielając odpowiedzi na to pytanie przede wszystkim wypada podkreślić, iż naczelną zasadą polskiego prawa kontraktowego jest reguła „Pacta sunt servanda” – umów należy dotrzymywać. Od tej zasady, ustawodawca przewidział dwa podstawowe wyjątki, wystąpienie tzw. siły wyższej (vis maior) oraz sytuacji, w której doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków pomiędzy stronami umowy (klauzula „Rebus sic stantibus”). Skorzystanie z powyższych „wyjątków” może zostać każdorazowo przez strony uregulowane lub wyłączone w samej umowie. Przede wszystkim więc, w razie wątpliwości, co do możliwości ewentualnego zaprzestania, zmiany lub zawieszenia spełniania świadczeń umownych, należy dokładnie przeanalizować tekst samej umowy, w miarę możliwości zasięgając porady prawnika.

Siła wyższa

Zgodnie ze wspomnianą zasadą „Pacta sunt servanda” oraz ogólnymi zasadami prawa umów, w sytuacji niewykonania umowy, strona która się tego niewykonania dopuściła, zobowiązana jest do pokrycia drugiej stronie powstałej w związku z tym szkody. Jednak w przypadku wystąpienia siły wyższej, strona może się od tej odpowiedzialności uwolnić. Polskie prawo, co prawda nie zawiera szczegółowej definicji siły wyższej, ale została ona ukształtowana przez doktrynę i orzecznictwo jako zdarzenie:

  • zewnętrzne;
  • niemożliwe lub prawie niemożliwe (wyjątkowo trudne) do przewidzenia;
  • którego skutkom nie można zapobiec.

Przenosząc powyższe na grunt umowy najmu lokalu użytkowego, należy uznać, iż w sytuacji realnego zagrożenia zdrowia i życia znacznej liczby osób w związku z epidemią choroby COVID-19, obie strony umowy najmu będą mogły uchylić się od spełniania świadczeń wzajemnych. Dla przykładu wynajmujący będzie mógł odmówić udostępnienia lokalu najemcy, tj. uniemożliwić wejście pracowników najemcy do lokalu, a z drugiej strony najemca będzie uprawniony do odmowy zapłaty czynszu najmu. W razie wątpliwości, czy dana sytuacja rzeczywiście może być uznana jako siła wyższa, warto skorzystać z porady prawnej.

Nadzwyczajna zmiana stosunków Rebus sic stantibus

Obecna sytuacja zagrożenia koronawirusem może również być podstawą do żądania obniżenia czynszu najmu, odroczenia jego wymagalności lub nawet rozwiązania samej umowy najmu. Powyższe uprawnienia będą najemcy przysługiwały w sytuacji, gdy z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków, spełnienie świadczenia przez najemcę byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami lub groziło najemcy rażącą stratą, czego żadna ze stron nie przewidywała przy zawarciu umowy. W aktualnej sytuacji nie ulega wątpliwości, iż strony nie mogły przewidzieć zaistnienia epidemii koronawirusa, a co za tym idzie nie mogły również mieć wiedzy, co do następstw tej sytuacji oraz jej wpływu na zmianę stosunków. Co do zasady samo wykazanie związku przyczynowo – skutkowego pomiędzy wybuchem epidemii, a zmianą stosunków będzie wystarczające do skutecznego żądania obniżenia wysokości czynszu czy też odroczenia jego płatności. Należy jednak pamiętać, iż wynajmujący może niezgodzić się na skorzystanie przez najemcę z jego uprawnień w tym zakresie. W tej sytuacji niezbędne będzie dochodzenie swoich racji na drodze postępowania sądowego.

Podsumowując, sytuacja zarówno w Polsce jak i na świecie rozwija się w sposób bardzo dynamiczny i nie sposób jest przewidzieć dokładnych konsekwencji gospodarczych, jakie wywoła epidemia wirusa SARS-CoV-2. Niewątpliwym jest, iż podmioty gospodarcze będą uchylały się od wykonywania umów najmu oraz wszelkich innych umów, powołując się na przedstawione wniniejszym artykule uprawnienia. Praktyczną skuteczność powyższych działań zweryfikować będzie mogło jedynie orzecznictwo sądów, gdyż dotychczas w praktyce orzeczniczej dochodzenie roszczeń z powołaniem na powyższe wyjątkowe przepisybyło sytuacją niezmiernie rzadką.

W przypadku potrzeby skonsultowania zapisów Państwa umowy, pod kątem obowiązującego obecnie stanu epidemii koronawirusa SARS-CoV-2,  prosimy o kontakt telefoniczny lub e-mail wraz z potwierdzeniem godziny przybycia.

Tel.: 505 188 977

e-mail: kancelaria@kancelariawojciechowski.pl